# İmar Durumu Nasıl Okunur?

> İmar durumu; parselin kullanım amacını, TAKS ve KAKS (emsal) değerlerini, yükseklik ve çekme mesafelerini gösterir. Belgeyi nasıl okuyacağınızı anlatıyoruz.

Kaynak: https://www.stdainsaat.com.tr/blog/imar-durumu-nasil-okunur/  
Kategori: Mimari Tasarım ve Planlama › Şehir Planlama ve İmar  
Yayın: 2026-10-29  
Yayımlayan: STDA İnşaat (https://www.stdainsaat.com.tr) · Konu ve çerçeve: Taner Keskin · Yapay zekâ desteğiyle hazırlanmıştır

Bir arsaya ne kadar ve nasıl bir bina yapılabileceği, imar planı ve bu plandan çıkarılan imar durumu belgesiyle
belirlenir. İmar durumu; arsa alımından proje tasarımına, fizibilite hesabından ruhsat başvurusuna kadar her kararın
ilk girdisidir. Belgedeki birkaç kısaltmanın ve değerin yanlış okunması, yatırımın hatalı değerlendirilmesine ve
projenin ruhsat aşamasında revize edilmesine neden olabilir.

## İmar durumu nedir, nereden alınır?

İmar durumu, bir parsel için yürürlükteki imar planına ve yönetmeliklere göre yapılaşma koşullarını gösteren
belgedir. Parselin bulunduğu belediyeden veya ilgili idareden alınır; birçok belediye bu bilgiyi elektronik ortamda
da sunar. İmar planları değişebileceği için belgenin güncel olması önemlidir.

## İmar durumunda yer alan temel bilgiler

| Bilgi | Anlamı |
| --- | --- |
| Plan kullanım kararı | Konut, ticaret, konut + ticaret, sanayi, sosyal donatı gibi kullanım amacı |
| Yapılaşma nizamı | Ayrık, bitişik veya blok nizam |
| TAKS | Taban alanı katsayısı: binanın oturum alanının parsel alanına oranı |
| KAKS (emsal) | Kat alanları katsayısı: toplam inşaat alanının (emsale dahil alanlar) parsel alanına oranı |
| Hmax / kat adedi | İzin verilen en fazla bina yüksekliği veya kat sayısı |
| Çekme mesafeleri | Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri |
| Diğer koşullar | Yol genişliği, terk alanları, kot alınacak nokta, özel plan notları |

## TAKS ve KAKS hesabı

Örneğin 1.000 m² bir parselde TAKS 0,30 ve KAKS 1,50 ise:

- Binanın zemindeki en fazla oturum alanı: 1.000 × 0,30 = 300 m²
- Emsale dahil toplam inşaat alanı: 1.000 × 1,50 = 1.500 m²

Bu durumda yaklaşık beş katlı bir yapı akla gelir; ancak yükseklik sınırı, çekme mesafeleri ve emsal dışı
tutulabilen alanlar (belirli oranlarda balkon, merdiven, otopark, teknik hacimler gibi) sonucu değiştirir. Emsal
dışı alanların kapsamı ve sınırları Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde ve plan notlarında tanımlanır; hesap her
projede güncel mevzuata göre yapılmalıdır.

## Plan notları neden önemli?

İmar durumundaki genel değerler, plan notlarıyla sınırlandırılabilir veya değiştirilebilir. Plan notları; otopark
zorunlulukları, cephe ve çatı koşulları, bodrum kat kullanımı, minimum parsel büyüklüğü veya özel bölge kuralları
gibi kararlar içerebilir. Tasarıma başlamadan önce plan notlarının tamamı okunmalıdır.

## İmar durumu ve fizibilite

İmar durumundan çıkarılan inşaat alanı, satılabilir veya kiralanabilir alanın, dolayısıyla projenin gelirinin
temelidir. Maliyet ve gelir hesabı için [inşaat projelerinde fizibilite](https://www.stdainsaat.com.tr/blog/insaat-projelerinde-fizibilite/)
yazımıza bakabilirsiniz. Proje sürecinde yapılan değişiklikler ve ruhsat tadilatı için
[proje revizyonları ve ruhsat tadilatı](https://www.stdainsaat.com.tr/blog/proje-revizyonlari-ve-ruhsat-tadilati/) yazımız yol gösterir.

## Sık yapılan hatalar

- Eski tarihli imar durumuyla karar vermek
- KAKS ile toplam inşaat alanını karıştırmak; emsal dışı alanları hesaba katmamak
- Plan notlarını okumamak
- Yol ve terk alanlarını parsel alanından düşmemek
- Çekme mesafeleri nedeniyle TAKS'ın tamamının kullanılamayacağını gözden kaçırmak
- Zemin ve topoğrafya koşullarının kot ve yükseklik hesabına etkisini düşünmemek

## Sonuç

İmar durumu, arsanın potansiyelini gösteren temel belgedir. TAKS, KAKS, yükseklik, çekme mesafeleri ve plan
notlarının birlikte ve doğru okunması; gerçekçi bir fizibilite ve ruhsat sürecinde revizyon gerektirmeyen bir proje
sağlar. STDA İnşaat, yatırım öncesi arsa değerlendirmesi, fizibilite ve tasarım koordinasyonunda işverenlere destek
verir; ayrıntılar için [hizmetlerimiz](https://www.stdainsaat.com.tr/hizmetler/) sayfasını ziyaret edebilirsiniz.