İmar Durumu Nasıl Okunur?

Bir arsaya ne kadar ve nasıl bir bina yapılabileceği, imar planı ve bu plandan çıkarılan imar durumu belgesiyle belirlenir. İmar durumu; arsa alımından proje tasarımına, fizibilite hesabından ruhsat başvurusuna kadar her kararın ilk girdisidir. Belgedeki birkaç kısaltmanın ve değerin yanlış okunması, yatırımın hatalı değerlendirilmesine ve projenin ruhsat aşamasında revize edilmesine neden olabilir.

İmar Durumu Nedir, Nereden Alınır?

İmar durumu, bir parsel için yürürlükteki imar planına ve yönetmeliklere göre yapılaşma koşullarını gösteren belgedir. Parselin bulunduğu belediyeden veya ilgili idareden alınır; birçok belediye bu bilgiyi elektronik ortamda da sunar. İmar planları değişebileceği için belgenin güncel olması önemlidir.

İmar Durumunda Yer Alan Temel Bilgiler

TAKS ve KAKS Hesabı

Örneğin 1.000 m² bir parselde TAKS 0,30 ve KAKS 1,50 ise:

• Binanın zemindeki en fazla oturum alanı: 1.000 × 0,30 = 300 m²
• Emsale dahil toplam inşaat alanı: 1.000 × 1,50 = 1.500 m²

Bu durumda yaklaşık beş katlı bir yapı akla gelir; ancak yükseklik sınırı, çekme mesafeleri ve emsal dışı tutulabilen alanlar (belirli oranlarda balkon, merdiven, otopark, teknik hacimler gibi) sonucu değiştirir. Emsal dışı alanların kapsamı ve sınırları Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde ve plan notlarında tanımlanır; hesap her projede güncel mevzuata göre yapılmalıdır.

Plan Notları Neden Önemli?

İmar durumundaki genel değerler, plan notlarıyla sınırlandırılabilir veya değiştirilebilir. Plan notları; otopark zorunlulukları, cephe ve çatı koşulları, bodrum kat kullanımı, minimum parsel büyüklüğü veya özel bölge kuralları gibi kararlar içerebilir. Tasarıma başlamadan önce plan notlarının tamamı okunmalıdır.

İmar Durumu ve Fizibilite

İmar durumundan çıkarılan inşaat alanı, satılabilir veya kiralanabilir alanın, dolayısıyla projenin gelirinin temelidir. Maliyet ve gelir hesabı için inşaat projelerinde fizibilite yazımıza bakabilirsiniz. Proje sürecinde yapılan değişiklikler ve ruhsat tadilatı için proje revizyonları ve ruhsat tadilatı yazımız yol gösterir.

Sık Yapılan Hatalar

• Eski tarihli imar durumuyla karar vermek
• KAKS ile toplam inşaat alanını karıştırmak; emsal dışı alanları hesaba katmamak
• Plan notlarını okumamak
• Yol ve terk alanlarını parsel alanından düşmemek
• Çekme mesafeleri nedeniyle TAKS'ın tamamının kullanılamayacağını gözden kaçırmak
• Zemin ve topoğrafya koşullarının kot ve yükseklik hesabına etkisini düşünmemek

Sonuç

İmar durumu, arsanın potansiyelini gösteren temel belgedir. TAKS, KAKS, yükseklik, çekme mesafeleri ve plan notlarının birlikte ve doğru okunması; gerçekçi bir fizibilite ve ruhsat sürecinde revizyon gerektirmeyen bir proje sağlar. STDA İnşaat, yatırım öncesi arsa değerlendirmesi, fizibilite ve tasarım koordinasyonunda işverenlere destek verir; ayrıntılar için hizmetlerimiz sayfasını ziyaret edebilirsiniz.